Créer une conciergerie Airbnb en 2026 : statut, loi Hoguet, assurances, outils

Étape 1 : choisir votre modèle

Trois modèles coexistent, avec des contraintes très différentes :

Plus vous agissez au nom du propriétaire et plus vous manipulez son argent, plus le cadre légal est exigeant. Beaucoup de conciergeries démarrent sans encaisser les loyers : le propriétaire reste titulaire du compte de paiement sur chaque plateforme, et la conciergerie facture ses honoraires.

Étape 2 : la loi Hoguet et la carte G

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les activités d’entremise et de gestion immobilière pour le compte d’autrui. Elle impose une carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie pour trois ans. La mention « gestion immobilière » (carte G) couvre la gestion locative pour le compte de tiers, y compris la perception des loyers.

Ce qui fait basculer dans la loi Hoguet, d’après la plupart des analyses :

• l’encaissement des loyers pour le compte du propriétaire ;
• la signature de contrats au nom du propriétaire, ou la représentation du propriétaire auprès des voyageurs ;
• un mandat de gestion qui vous confie ces pouvoirs.

À l’inverse, une conciergerie qui se limite à des prestations matérielles facturées au propriétaire est généralement considérée comme un prestataire de services. La frontière est discutée, et les interprétations varient : faites confirmer votre situation par la CCI de votre département avant de démarrer.

Si vous êtes concerné :

• la garantie financière est obligatoire pour la mention gestion immobilière ; son absence est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 16 de la loi Hoguet) ;
• l’assurance responsabilité civile professionnelle est obligatoire pour chaque mention ;
• des conditions d’aptitude professionnelle (diplôme ou expérience) sont exigées pour obtenir la carte.

Étape 3 : le statut juridique

Le choix dépend de vos revenus prévus, de votre protection sociale et de vos associés :

• micro-entreprise : formalités légères et comptabilité simple, adaptée pour tester l’activité de prestation de services, avec un plafond de chiffre d’affaires ;
• EURL ou SASU : une société pour séparer patrimoine personnel et professionnel, et préparer la croissance ;
• SARL ou SAS : si vous êtes plusieurs associés.

Si vous visez la carte G, vérifiez avec la CCI et votre garant financier les conditions qu’ils posent selon la forme juridique. Un expert-comptable vous aidera à comparer charges sociales et fiscalité selon vos hypothèses de chiffre d’affaires.

Étape 4 : les assurances

Au-delà de la responsabilité civile professionnelle :

• vérifiez que l’assurance habitation du propriétaire couvre la location meublée de tourisme ;
• prévoyez une couverture pour les clés et les codes d’accès que vous détenez ;
• précisez dans le mandat qui supporte quoi en cas de dégât causé par un voyageur, et comment la caution est utilisée. Voir La caution par empreinte bancaire.

Étape 5 : fixer vos tarifs

Deux modèles dominent :

• une commission sur les revenus locatifs, qui aligne vos intérêts sur ceux du propriétaire ;
• un forfait par réservation ou par mois, plus lisible pour un logement à faible rotation.

Les frais de ménage et de linge sont souvent facturés à part, ou intégrés aux frais de ménage payés par le voyageur. Le détail des clauses et des bases de calcul est dans notre article Contrat de mandat conciergerie : clauses clés et commission.

Étape 6 : vérifier chaque logement avant de signer

Un logement non conforme devient vite votre problème. Avant de signer un mandat, contrôlez le numéro d’enregistrement, le statut du logement (résidence principale ou non), le DPE et le règlement de copropriété. La liste complète : Loi Le Meur : ce qui change en 2026.

Étape 7 : s’équiper dès le premier logement

Les tableurs et les groupes de messagerie tiennent jusqu’à trois ou quatre logements, rarement au-delà. Un logiciel de gestion (PMS) évite de refaire votre organisation au moment où vous grandissez. Pour une conciergerie, vérifiez qu’il couvre :

• la synchronisation des plateformes par connexion API, pour éviter les doubles réservations ;
• une messagerie centralisée, avec messages programmés et réponses par IA ;
• le ménage : missions créées depuis le calendrier, checklists, photos ;
• les cautions voyageurs ;
• la facturation des propriétaires : commission, débours, relevés ;
• les comptes équipe avec des droits limités.

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Étape 8 : trouver vos premiers propriétaires

• Commencez local : un quartier ou une ville que vous connaissez, pour intervenir vite.
• Montrez des preuves : un logement géré par vous ou un proche, avec ses avis, son taux d’occupation et un exemple de relevé propriétaire.
• Proposez une période d’essai avec un mandat court et des engagements clairs.
• Soignez le relevé mensuel : c’est ce document que le propriétaire lit, et c’est lui qui génère le bouche-à-oreille.

Pour la suite : Développer une conciergerie de 10 à 30 logements.